Что решил суд
Дело рассматривалось после спора в мадридской урбанизации, где один из владельцев закрыл свою террасу и изменил внешний облик дома. Остальные жильцы потребовали восстановить исходный вид, считая, что подобные действия нарушают Закон о горизонтальной собственности (LPH). Суд поддержал их позицию, указав, что фасад является элементом архитектурного единства и не может изменяться без согласия сообщества.
«Фасад не является полностью частной частью здания, если его изменение нарушает единый облик комплекса», — говорится в решении суда от 16 сентября 2025 года.
Почему это важно
Постановление закрепляет судебную практику, которая защищает эстетическое и структурное единство жилых комплексов. Даже если у владельца есть разрешение мэрии, оно не отменяет требований сообщества. Верховный суд напомнил, что административная лицензия не даёт права нарушать гражданское законодательство.
Юристы отмечают, что теперь в подобных случаях суды будут чаще ссылаться на статью 24 LPH. Это усиливает защиту интересов соседей в урбанизациях и жилых комплексах, где важна единая архитектурная концепция.
Как действует Закон о горизонтальной собственности
Согласно статье 24 LPH, жилой комплекс считается единой структурой, если здания имеют общие элементы — например, фасады, заборы, подъезды или инфраструктуру. В таких случаях любые внешние изменения требуют согласия сообщества жильцов. Нарушение этого принципа может привести к судебному иску и обязательству восстановить исходный вид объекта.
Как поясняет портал El Economista, суд также подчеркнул роль Reglamento de Régimen Interior — внутреннего устава комплекса, где прописаны допустимые материалы, цвета и формы. Несоблюдение этих норм может стать основанием для санкций.
Что это значит для владельцев недвижимости
Для владельцев таунхаусов и домов в урбанизациях это решение означает, что любые визуальные изменения — остекление, покраска, установка навесов или кондиционеров — нужно предварительно согласовать с сообществом. В противном случае можно столкнуться с требованием о демонтаже и штрафом.
Подобные ситуации уже встречались ранее в других регионах Испании, включая Каталонию и Валенсию. Теперь судебная практика стала более однозначной: фасад — не частная собственность, а часть общего архитектурного ансамбля.
Вывод
Решение Верховного суда Испании создаёт важный прецедент для всех жилых сообществ. Владельцам рекомендуется внимательно изучать устав урбанизации перед проведением любых строительных или декоративных работ.
Источник: El Economista, октябрь 2025 года.
