Ещё недавно новые кварталы на юго-востоке Мадрида воспринимались как главный «запас» относительно доступного жилья. Но реальность рынка меняется: в районах, где сосредоточена основная часть предложения новостроек, цены уверенно уходят вверх, а средний чек по сделкам всё чаще приближается к отметке 400 000 €.
Речь о больших проектах на юго-востоке столицы — Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones и Valdecarros. По оценкам профильных консультантов, за последний год стоимость «свободного» (рыночного) нового жилья здесь выросла примерно на 8,6–12,3% в годовом выражении, а в отдельных локациях рост оказался ещё заметнее.
- Рост цен за м²: во многих зонах рынок уже пересёк уровень 4 000 €/м².
- Средний чек: в ряде кварталов квартиры «в среднем» уже около или выше 400 000 €.
- Тренд на метраж: застройщики чаще выводят меньшие планировки, чтобы удерживать итоговую цену.
Где в Мадриде новостройки дорожают быстрее всего
Если смотреть на стоимость квадратного метра, почти все зоны показывают ощутимый рост. Самая заметная динамика — у Los Ahijones: квартиры подорожали примерно на 12,3% за год и превысили планку 4 000 €/м².
Самые высокие цены за м² — в Ensanche de Vallecas (один из наиболее «взрослых» проектов): около 4 638 €/м² после роста примерно на 8,6%. El Cañaveral держится в районе 4 112 €/м² при прибавке около 11,3%, а Los Berrocales также перешагнули 4 000 €/м² после роста примерно на 11,2%.
Valdecarros — отдельная история: активная коммерциализация рыночного жилья там стартовала относительно недавно, и средняя цена за м² держится ближе к 3 900 €/м². При этом именно Valdecarros часто рассматривают как «следующую волну» предложения в юго-восточном кластере.
Если вы только присматриваетесь к городу, полезно держать под рукой обзор по районам Мадрида — это помогает быстрее «сопоставить на карте» новостройку, транспорт и инфраструктуру.
Почему «средний чек» около 400 000 € — и почему цифры могут казаться противоречивыми
В абсолютных ценах картина выглядит неоднородно. В El Cañaveral, Los Berrocales и Los Ahijones средний ценник по квартирам заметно вырос и в ряде случаев уже находится около (или выше) 400 000 €. При этом Ensanche de Vallecas может показывать снижение среднего чека — не потому что квадратный метр дешевеет, а из-за того, что на рынок выходят новые проекты с более компактными планировками.
Это важный момент для читателя: падение «средней цены квартиры» не всегда означает, что жильё стало доступнее. Иногда меняется просто «средняя корзина» — меньше метров, другая типология, иной набор квартир в продаже.
В контексте всей страны ситуацию удобно сравнивать с общей картиной по стоимости жилья в Испании: так проще понять, что в Мадриде — локальный перегрев, а что — общий тренд рынка.
Меньше метров — один из главных способов удержать цену
Ещё один устойчивый тренд — постепенное сокращение средней площади квартир. Для застройщиков это логичная реакция на дорогую землю и рост издержек: уменьшение метража помогает держать итоговую стоимость на уровне, который «переваривает» спрос.
На этом фоне Valdecarros выделяется: на старте проекта средняя площадь там заметно выше (в отдельных оценках — более 109 м²), что отражает специфику первых очередей и стартового предложения.
Строек больше, но и выбор на витрине растёт
Рост цен идёт параллельно с ростом активности девелоперов. Количество проектов в коммерциализации увеличилось: сейчас в юго-восточных новостройках продаются десятки очередей и комплексов, а число «начатых» квартир за год заметно прибавило (в оценках — порядка +37% год к году).
Однако у предложения есть вторая сторона: растёт и остаток непроданных квартир. В ряде кварталов он увеличился примерно на 39% за год — особенно там, где на рынок одновременно вышло много новых очередей.
Скорость продаж при этом может сильно различаться от района к району. Более зрелые и обжитые локации, как правило, продаются ровнее: инфраструктура понятнее, транспорт предсказуемее, а покупателю проще «примерить» жизнь в месте.
Если вы смотрите на покупку не только как на «квартиру мечты», но и как на финансовое решение, полезно заранее понять базовые условия ипотеки в Испании: ставка и доступность кредитования напрямую влияют на то, как быстро рынок «переваривает» новые объёмы.
Что всё это значит для покупателя
Главный вывод простой: рассчитывать на «дешёвую новостройку в Мадриде» становится всё сложнее — даже в тех районах, которые изначально воспринимались как территория более доступного жилья. При этом рынок не стоит на месте: меняются типологии квартир, наращиваются объёмы строительства, расширяется география проектов.
И именно поэтому при выборе лучше смотреть не на одну цифру (например, «средняя цена квартиры»), а на связку факторов: цена за м², метраж, транспорт, инфраструктура и реальные сценарии жизни — от школы и магазинов до времени в дороге.
FAQ: цены на жильё в Мадриде и новостройки
Почему в «новых районах» Мадрида жильё так быстро дорожает?
На цену одновременно давят несколько факторов: стоимость земли, издержки строительства, высокий интерес к новостройкам и ограниченная скорость вывода больших объёмов на рынок. Даже когда предложений становится больше, спрос часто успевает «подхватывать» новые очереди.
О чём важнее судить: по цене квартиры или по цене за квадратный метр?
Для сравнения районов и динамики рынка показатель за м² обычно точнее. «Средняя цена квартиры» может падать, если в продаже стало больше компактных планировок, даже при росте цены за м².
Есть ли шанс найти новостройку заметно дешевле 400 000 €?
Иногда — да, но чаще это будет либо меньший метраж, либо более ранняя стадия проекта, либо удалённость от сложившейся инфраструктуры. В любом случае стоит смотреть на цену за м² и реальный набор характеристик квартиры.
Почему застройщики уменьшают метражи квартир?
Это один из способов удержать итоговую стоимость в рамках спроса. Когда земля и строительство дорожают, уменьшение площади помогает сохранить «ценник на витрине», даже если квадратный метр становится дороже.
Что проверить перед покупкой новостройки в Мадриде?
Помимо цены, важно оценить транспорт, сроки сдачи, инфраструктуру, план развития района, а также условия финансирования (если планируется ипотека). Полезно сравнить несколько соседних кварталов, чтобы понимать, за что именно вы платите.
Источник: El Economista
