Рынок аренды жилья в Испании переживает кризис — после продления пятилетних договоров арендаторы получают новые счета, которые в некоторых случаях выше на 40–50%. Резкий рост арендных ставок затронул Мадрид, Барселону, Малагу и Валенсию, где жильё стремительно дорожает из-за дефицита предложений и наплыва удалённых работников из Северной Европы.
Рынок аренды на пределе
По данным испанских порталов Idealista и Fotocasa, средняя стоимость аренды выросла более чем на 35% по сравнению с 2019 годом. В Мадриде средняя арендная плата превысила 1 300 € в месяц, а в Барселоне приближается к 1 400 €. Даже провинциальные города — Сарагоса, Мурсия и Аликанте — догоняют лидеров роста.
Закон не спасает арендаторов
Закон о жилье, вступивший в силу в 2023 году, ограничил ежегодное повышение аренды до 2% для действующих договоров. Но при их истечении арендодатели вправе установить новую цену, соответствующую рынку. Именно это и стало причиной массовых 50-процентных скачков при продлении контрактов.
Каталонский союз арендаторов Sindicat de Llogateres заявил, что закон «по-прежнему оставляет слишком много власти в руках владельцев недвижимости». Организация требует создания обязательного национального индекса арендных ставок для всех регионов.
Семьи покидают крупные города
В Барселоне и Мадриде всё больше семей вынуждены переезжать на окраины. Работники сферы услуг и молодые семьи не могут позволить себе жильё в центре, где за квартиры теперь просят на сотни евро больше.
«Моя арендная плата выросла с 850 € до 1 250 €. Это как выселение без предупреждения», — говорит жительница Барселоны, не пожелавшая назвать имя.
Социологи называют этот процесс «арендной гентрификацией» — когда местные жители вытесняются в пригород, а центральные районы превращаются в зоны для состоятельных арендаторов и инвесторов.
Арендодатели тоже под давлением
Владельцы квартир отмечают, что рост арендных ставок связан и с их издержками. Ипотечные ставки в Испании выросли с 1,5% в 2021 году до более 3,5% к середине 2024-го, увеличив платежи по кредитам почти вдвое. Увеличились также расходы на обслуживание, энергоэффективность и налоги.
Некоторые собственники продают жильё или переводят его в краткосрочную аренду, что ещё сильнее усугубляет дефицит долгосрочного рынка. Подробнее о тенденции — в нашем материале о борьбе с нелегальными арендами.
Что ждёт рынок в 2026 году
Эксперты прогнозируют, что в 2026 году рост аренды немного замедлится из-за стабилизации инфляции и строительства новых комплексов. Однако хроническая нехватка жилья сохраняется, особенно в регионах с активным туризмом. Правительство обещает увеличить объёмы социального жилья, но реализация идёт неравномерно.
Пока же арендаторы, чьи договоры истекают в 2025 году, сталкиваются с одним из самых жёстких рынков за последние годы. Без новых реформ разрыв между доступным жильём и реальными ценами будет только расти, что уже сегодня превращает арендный кризис в вопрос социальной справедливости.
Подробнее о динамике цен см. обзор рынка жилья за сентябрь 2025 года.
Источник данных: Idealista, Fotocasa, Министерство жилищной политики Испании.
