Хочется балкон с видом на апельсины и море? Испания до сих пор один из самых удобных вариантов: прямые рейсы, мягкий климат, адекватные цены — но с нюансами. Здесь сделки идут по своим правилам: агент говорит быстро, документы появляются рывками, а «подводные камни» обычно обнаруживаются после внесения депозита. Разобрал всё по-человечески: что делать сначала, где чаще промахиваются и как дойти до ключей без головной боли.
С чего стартовать: NIE, счёт в банке и реальный бюджет
1) NIE — без него никуда. Número de Identidad de Extranjero — ваш испанский идентификатор иностранца. Запрашивают при подписании нотариального акта, подключении коммуналки и для налогов. Получить можно в полиции по делам иностранцев в Испании или через консульство. Многие просто выдают адвокату доверенность — он возьмёт NIE и доведёт бумажную часть до ума.
2) Счёт в испанском банке. Формально не обязателен, но в жизни сильно экономит время и комиссионные. Пакет вещей стандартный: паспорт, NIE, подтверждение адреса и происхождения денег (AML-проверки). Для англоязычных менеджеров и нормальных приложений чаще выбирают Santander, CaixaBank, Sabadell или BBVA.
3) Бюджет считать «по-взрослому». К цене из объявления смело докидывайте +10–15% на налоги и сборы.
— Новостройки: 10% VAT (IVA) + региональная гербовая пошлина AJD (обычно 0,7–1,5%), плюс нотариус и регистрация.
— Вторичка: региональный ITP (обычно 8–10%) + нотариус и регистрация.
Расходы на нотариуса и Реестр прав — обычно около ~1% от цены. Пример: квартира за €250 000 реально превращается в бюджет €275 000–€287 500 — и это норм.
Маленький лайфхак: наймите независимого двуязычного адвоката с первого дня. Не того, кого «рекомендует» продавец или агент, а своего. Хороший юрист окупается один раз — когда спасает от плохой сделки.
Как проходит сделка: от «понравилось» до ключей
1) Просмотр, бронь, проверка.
Объект зацепил — агент попросит маленький резерв. Тормозим. Сначала адвокат берёт Nota Simple (выписку по правам), подтвердает, что продавец — реальный собственник, и проверяет обременения. В Испании «хвосты» по IBI (муниципальный налог) и долги по комьюнити иногда цепляются к самой недвижимости. Параллельно сверяют планы/лицензии: есть ли licencia de primera ocupación (первичное заселение), узаконили ли террасу или перепланировку, не прописан ли кто-то в квартире.
2) Депозит «arras».
Типичный преддоговор — arras penitenciales. Стандарт: вы вносите ~10%; если передумали без оснований — теряете депозит; если передумал продавец — возвращает в двойном размере. В договоре чётко фиксируем:
— финальную цену и состав сделки (паркинг, trastero, техника),
— дату закрытия,
— условия (например, «при условии одобрения ипотеки»),
— состояние объекта и распределение расходов.
Одна удачная фраза в тексте экономит недели споров. Пусть пишет адвокат.
3) Ипотека для нерезидента.
Дают, но строже: 60–70% LTV, сроки 20–25 лет, ставка выше, чем для резидентов. Понадобятся справки о доходах/налогах, банковские выписки; часть бумаг — с присяжным переводом. Идеально — получить decision in principle до подписания arras, если сделка держится на кредитовании.
4) День у нотариуса — тот самый момент.
Все приходят к нотариусу, читают и подписывают escritura (договор купли-продажи). Вы отдаёте банковский чек/перевод на остаток, продавец — ключи. Есть ипотека — подпишете и ипотечный акт. Не говорите по-испански? Берите переводчика (или юриста). Не можете лететь? Доверенность решает. Атмосфера обычно формальная, но без драмы.
5) Послепродажка, о которой забывают.
Документы отправляют в Реестр, налоги оплачиваются, коммуналка переоформляется, управляющий дома обновляет данные. Страховка жилья — маст-хэв (с ипотекой — обязательно). Нерезидентам ещё положен ежегодный IRNR — декларация есть даже если вы не сдаёте.
Где чаще «взрывается» сделка
- Нелегальные перепланировки/террасы. Красиво? Да. Но если без лицензии — проблема при продажах, ремонтах и даже при подключении услуг.
- Нет лицензии на заселение (первая окупация). Местами без неё нельзя законно сдавать, менять коммуналку и узаконивать будущие работы.
- Депозит не туда. Вносим только через счёт под контролем адвоката, в договор — «железные» условия возврата.
- Сюрпризы комьюнити. Лифты, фасады и бассейны сами себя не ремонтируют. Просите протоколы собраний и список предстоящих работ.
Сроки: при готовом NIE и понятной ипотеке нормальный коридор — 6–10 недель от принятия оффера до ключей. Дольше — если «всплывают» документы или планировка.
После покупки: налоги, визы и бытовые мелочи
Регулярные расходы:
- IBI (муниципальный налог) — зависит от мэрии и кадастровой стоимости.
- Комьюнити-фии — скромно в маленьких домах, заметно в комплексах с басcейном/садами/лифтом.
- IRNR (налог нерезидента): даже если не сдаёте — начислят «вменёнку». Если сдаёте — для граждан ЕС/ЕЭЗ расходы вычитаются, для третьих стран в 2025 правила смягчены, и часто считают налог с чистого дохода (проверяйте актуалку по вашему статусу).
- Коммуналка и страховка. Заложите «пустые месяцы», если это второй дом.
90 дней — и стоп.
Покупка жилья не даёт права жить круглый год. Для нерезидентов из-вне ЕС действует правило Шенгена 90/180. Хотите дольше — non-lucrative visa (для пассивного дохода/пенсии), digital-nomad visa (удалёнка), обычные рабочие/предпринимательские маршруты. Иммиграционные правила двигаются — хорошо иметь в связке адвоката по недвижимости и иммиграции.
Продажа и «задержание 3%».
Если продаёт нерезидент, покупатель удерживает 3% цены и переводит в налоговую как аванс по возможной capital gains. Потом ваш адвокат подаёт расчёты и возвращает лишнее. Бюрократия, а не катастрофа.
Десять быстрых «да/нет», которые спрашивают всегда
- Нужен ли NIE? Да.
- Счёт в банке обязателен? Юридически — нет, по факту — очень желателен.
- Сколько сверху к цене? Обычно +10–15% закрывает почти всё.
- Можно купить «не глядя»? По доверенности — да, но живой просмотр лучше.
- Депозит вернут? Только если это прописано в arras или не выполнено условие.
- Нотариус обязателен? Да, любая передача прав проходит у нотариуса.
- Сдавать посуточно можно? Смотрите местные правила — они сильно отличаются по регионам и городам.
- Ипотека нерезидентам есть? Есть, но строже по условиям.
- Плачу ли ежегодный налог, если жильё пустует? Да, IRNR.
- Даст ли покупка ВНЖ? Нет. Недвижимость и иммиграция — разные истории.
