Ситуация знакомая и, честно говоря, довольно нервная. Вчера у дома был спокойный вид, а сегодня на первом этаже появился новый магазин, витрина стала ярче, вывеска больше, а фасад — уже совсем не тот.
В Испании такие истории случаются регулярно, особенно в туристических районах и старых кварталах Мадрида (Madrid) или Барселоны (Barcelona). И почти всегда возникает один и тот же вопрос: можно ли менять фасад здания без согласия жильцов?
Фасад дома — общее имущество или нет
По испанскому законодательству фасад многоквартирного дома считается частью общего имущества. Это закреплено в Ley de Propiedad Horizontal — законе, который регулирует жизнь сообществ собственников.
Проще говоря, фасад принадлежит всем. Даже если речь идёт о коммерческом помещении на первом этаже с отдельным входом на улицу, например на Gran Vía (Gran Vía) или Carrer de Mallorca (Carrer de Mallorca).
Именно поэтому любые изменения внешнего облика здания автоматически затрагивают интересы всей comunidad de propietarios.
Можно ли менять фасад здания без согласия жильцов
Короткий ответ — в большинстве случаев НЕЛЬЗЯ.
Закон допускает работы внутри помещения, но только до тех пор, пока они не затрагивают внешний вид, конструкцию или безопасность здания.
Если изменения касаются фасада — остекление, демонтаж элементов, новая витрина, кондиционеры или вывески — без согласия сообщества собственников не обойтись.
Причём согласие должно быть оформлено официально. Обычно речь идёт о голосовании на общем собрании, где требуется квалифицированное большинство — не менее 3/5 голосов.
Что говорит закон и судебная практика
В Ley de Propiedad Horizontal прямо указано: собственник или арендатор может проводить работы, если они не нарушают внешний облик здания и не вредят другим владельцам.
Однако судебная практика, включая решения Tribunal Supremo, уточняет детали. Если фасад коммерческого помещения визуально отличается от остального здания и это закреплено в уставе сообщества, возможны исключения.
Но если фасад единый, а изменения бросаются в глаза — шансы на законность таких работ резко падают.
Что делать, если магазин уже изменил фасад
На практике многие узнают о переделке уже постфактум. И это, мягко говоря, раздражает.
Первый шаг — зафиксировать изменения. Фото и видео с датами могут сыграть решающую роль.
Далее стоит обратиться к администратору дома или управляющей компании. Часто именно они запускают процесс официального разбирательства.
Если реакции нет, следующий уровень — муниципальные органы и, при необходимости, суд. В Испании подобные дела рассматриваются регулярно, и шансы на восстановление первоначального вида фасада вполне реальны.
Ответственность за незаконное изменение фасада
Незаконные изменения могут закончиться не только штрафами. Суд вправе обязать собственника вернуть фасад в исходное состояние за свой счёт.
Особенно строго к этому относятся в исторических районах — например, в старом центре Валенсии (València) или Севильи (Sevilla), где действуют дополнительные градостроительные нормы.
Иногда сумма восстановления оказывается выше, чем сама переделка. И это тот случай, когда поспешные решения обходятся дорого.
Почему эта тема остаётся актуальной
Рынок коммерческой недвижимости в Испании активно меняется. Новые кафе, магазины и офисы появляются постоянно, особенно в популярных районах.
На фоне роста цен на жильё и интереса к инвестициям в недвижимость конфликтов между жильцами и бизнесом становится больше. Подробно о рынке можно прочитать в материале о стоимости жилья в Испании.
Именно поэтому вопрос фасадов остаётся «вечнозелёным». Он касается и собственников квартир, и владельцев коммерческих помещений.
В заключение
Фасад — это общее имущество. Менять его без согласия жильцов рискованно.
Даже если кажется, что «ничего страшного», закон может быть другого мнения. А судебная практика, как правило, стоит на стороне сообщества собственников.
Перед началом работ всегда стоит проверить устав дома и обсудить планы с соседями. Иногда простой разговор экономит годы споров.
К слову, если вас интересует более широкий контекст владения недвижимостью, полезно ознакомиться с материалом о покупке и владении домом в Испании.
Источник: OKDIARIO
