По данным El Economista, доступность аренды жилья в Испании достигла «красной зоны». Среднестатистическая семья уже тратит 38 % ежемесячного дохода на оплату квартиры, тогда как эксперты рекомендуют не превышать 30 %.
В девяти столицах провинций двушка обошлась бы ещё дороже: в Барселоне такие расходы достигают 44 %, в Пальме — 43 %, в Малаге — 42 %. Рекордсменом же стала провинция Малага: здесь аренда съедает 55 % дохода семьи. За ней следуют Baleares (52 %), Barcelona (42 %) и Valencia (39 %).
«Ситуация аренды жилья перешла в режим чрезвычайной и близка к точке кипения, — комментирует представитель idealista Франсиско Иньярета. — Отсутствие долгосрочного планирования со стороны администрации тормозит строительство в нужных регионах и подталкивает семьи к покупке любой ценой».
Цены выросли сильнее, чем зарплаты
Статистика idealista подтверждается данными Fotocasa: в апреле–июне 2025 года средняя арендная ставка по стране подскочила на 6,2 % в годовом выражении. В tension-зонах рост ещё круче: Valencia — 10,4 %, Málaga — 11,1 %, Palma — 9,7 %.
Июнь отметился самой резкой динамикой за 18 лет: +13,7 % к июню-2024, средняя планка подскочила до 14,38 €/м². По подсчётам Fotocasa, тенденция выглядит «кризисом предложения без прецедентов».
«Мы наблюдаем восемь месяцев двойных цифр роста подряд, — подчёркивает Мария Матос, аналитик Fotocasa. — Жильё уже на пике, и ускорение не замедляется».
В результате в Comunidad de Madrid аренда шагнула за историческую отметку 21,41 €/м², в Cataluña — 20,14 €/м². Чуть позади Baleares (18,25 €/м²), País Vasco (16,77 €/м²), Canarias (14,69 €/м²), Cantabria (13,95 €/м²) и Comunidad Valenciana (13,73 €/м²).
Почему квартир всё меньше
Эксперты видят корень проблемы в катастрофической нехватке предложения. Государственный фонд жилья невелик, а частников отпугивают правовые риски. По прогнозу Observatorio del Alquiler, в 2025 году «пул» аренды сократится ещё на 2 % до 702 819 объектов.
Последствия уже ощущают молодые семьи: средний возраст самостоятельного заселения в Испании перевалил за 30 лет. Для сравнения, в Finlandia и Danmark молодёжь уходит от родителей в 21 год.
Покупка тоже дорожает, но пока доступнее
На фоне арендного «цунами» ипотека кажется меньшим злом: доля дохода на выплату кредита выросла с 23 % до 24 %. Тем не менее, в пяти столицах покупка обходится дороже рекомендуемых 30 %: Palma (43 %), Málaga (37 %), San Sebastián (37 %), Madrid (36 %) и Barcelona (31 %).
При этом в 28 городах ипотечная нагрузка, наоборот, снизилась. «Лидируют» Las Palmas de Gran Canaria, Girona, Tarragona, Pamplona, Huesca и Cádiz (-4 п.п.).
Структурный дефицит и рост затрат на стройку
Дисбаланс спроса и предложения усугубляется низкими темпами нового строительства — около 100 000 объектов в год при потребности в 200 000. Своё добавляют миграционные потоки, рост разводов (+3,6 % в 2024) и бум одноперсональных домохозяйств: к 2039 их станет 7,7 млн (33,5 % от всех).
Дешёвые кредиты только разогревают рынок. С лета 2024 года ЕЦБ опустил ставку до 2 %, сделав ипотеку привлекательнее. Однако без свободных участков и чётких градостроительных процедур (пример Valgrande в Alcobendas) строителям сложно наращивать объёмы.
Отдельная головная боль — подорожание стройматериалов и дефицит кадров. По данным ACR, прямые стройзатраты за 2020-2024 выросли почти на 40 %, а только за прошлый год — на 4,2 %.
Что делать?
Франсиско Иньярета призывает к «смелым и согласованным» мерам: ускорить лицензирование, расширить фонд социального жилья, возобновить программы стимулирования частных арендодателей. Без системных решений, предупреждают аналитики, Испанию ждёт ещё более резкий скачок цен и отток населения из крупных городов.
